Inwestowanie w Amerykański Rynek Nieruchomości 
Koniunktura przyciąga indywidualnych inwestorów zagranicznych – ale dla niektórych z pomiędzy tych niedostatecznie poinformowanych ustawy kodeksu podatkowego USA mogą się okazać przemyślnie zastawioną pułapką

lipiec 2019

Cezary Tchorznicki, CPA, MT

Trwa hossa na amerykańskim rynku nieruchomości – ceny domów i mieszkań idą w górę a stopa inflacji pozostaje niska (zaledwie 1,8 procenta w maju 2019). Na te dane, oraz na inne czynniki motywujące nie pozostali obojętni indywidualni inwestorzy zagraniczni. W ubiegłym roku bodźce dla inwestycji były tak silne dla indywidualnych inwestorów z Chin, że zainwestowali oni w amerykańskie nieruchomości około 10 miliardów dolarów. Inwestują również Kanadyjczycy, Brazylijczycy, oraz oczywiście Europejczycy (miedzy innymi Polacy).  Kalifornia, Floryda, Teksas i Arizona przyciągają ponad 50% kapitału ulokowanego w USA przez zagranicznych inwestorów indywidualnych. 

 

Dla tych najbardziej zamożnych z pomiędzy cudzoziemskich kupców posesja w USA z reguły stanowi drugą rezydencję; większość pozostałych inwestorów prędzej czy później stara się przeznaczyć ich posesje na wynajem. Przychody z wynajmu są traktowane w świetle podatkowych praw USA, jak również zgodnie z ustawami szeregu bilateralnych umów podatkowych, jako tzw. FDAP (Fixed Determinable Annual Payments) i jako takie są opodatkowywane u źródła według stawki 30%. Należy zaznaczyć, że chodzi tu o opodatkowanie przychodów a nie dochodów – środki otrzymane w formie FDAP są obliczane na zasadzie kwot brutto, tj. nie odlicza się żadnych kosztów. Natomiast te surowe - i jeżeli już nie surowe to przynajmniej niekorzystne - potraktowanie cudzoziemskich właścicieli nieruchomości na wynajem może być, ogólnie rzecz biorąc, złagodzone poprzez złożenie wniosku z IRS (amerykański fiskus), na mocy którego właściciel posesji będzie mógł traktować przychody z wynajmu jako przychody z działalności gospodarczej w USA – tzw. §871(d) election. To z kolei pozwoli na odliczenie kosztów utrzymania nieruchomości - co najważniejsze, odryglowany zostaje dostęp do amortyzacji kosztów zakupu, remontu i/lub ulepszania posesji. Amortyzowanie posesji powoduje, że w wielu wypadkach zagraniczny inwestor będzie miał straty (w sensie księgowości podatkowej raczej niż w sensie przepływu pieniężnego). Natomiast jeżeli posesja przeznaczona na wynajem wykaże się dochodem, inwestor będzie odpowiedzialny za płacenie podatku dochodowego w USA według tych samych stawek progresywnych, który są dostępne rezydentom podatkowych Stanów Zjednoczonych.  W większości przypadków, składanie wniosku zgodnie z §871(d) jest przekładem sytuacji kiedy wyjście poza parametry bilateralnej umowy podatkowej i zastosowanie się do ustaw miejscowego kodeksu podatkowego okazuje się korzystnym rozwiązaniem. 

 

Podstawowe koncepcje odnośnie §871(d) election są raczej powszechnie znane nawet dla inwestorów tylko powierzchownie zaznajomionych z amerykańskim systemem podatkowości. Natomiast wielu obcokrajowców nie zdaje sobie sprawy z innych komplikacji podatkowych, które mogą wyniknąć z zakupu, sprzedaży lub innej formy przekazania tytułu własności. Poniżej położę nacisk na dwa zagadnienia, których zignorowanie - w moim przekonaniu – byłoby kardynalnym błędem i niewybaczalnym przeoczeniem ze strony indywidualnego, zagranicznego  inwestora w amerykańskie nieruchomości. 

 

FIRPTA

 

Zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości przez nie-rezydenta podatkowego USA, tj. obywatela innego kraju, który nie jest rezydentem podatkowym USA w skutek (1) posiadania statusu stałego rezydenta (posiadacz „zielonej karty”), (2) w skutek zastosowania tzw. substantial presence test, lub (3) w skutek ubiegania się o taki status zgodnie z tzw. §6013(g) election, są najczęściej opodatkowane według stawki 20%. Biorąc pod uwagę cały wachlarz stawek podatkowych w USA to raczej nie jest wygórowana stawka.  Natomiast ustawa §897, uchwalona przez Kongres Stanów Zjednoczonych w ramach tzw. Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA), w połączeniu z §1445, wprowadza do pozornie nieskomplikowanego scenariusza sprzedaży nieruchomości przez obcokrajowca raczej nieprzyjemną niespodziankę. Zgodnie z FIRPTA sprzedaż lub inne przeniesienie własności udziału w nieruchomości (w oryginale: „…any disposition of United States real property interest…”) powoduje zaistnienie wymagania, zgodnie z którym w przeciągu 20 dni sprzedawca lub przenoszący udział w nieruchomości położonej w USA musi poinformować IRS o podatku pobranym u źródła i ponadto w tym samym terminie ta osoba musi przekazać pobraną kwotę podatku do IRS. Wykluczone od podatku typu FIRPTA są posesje z ceną sprzedaży, która się równa lub jest niższa niż $300,000 (300 000 USD). Cena sprzedaży w granicach od ponad $300,000 do $1 miliona wiąże się z opodatkowaniem według stawki 10%; ta przekraczająca $1 miliona podlega 15-procentowemu podatkowi. 

 

Nota bene: w przeciwieństwie do podatku od zysków kapitałowych w przypadku FIRPTA chodzi o podatek pobierany u źródła od całości dochodów ze sprzedaży (lub z innej opodatkowanej formy przeniesienia własności udziału w nieruchomości), bez względu na wysokość zysku kapitałowego. Przestrzeganie powyższej zasady często doprowadza do paradoksalnych wyników.  

 

Przykład

 

W marcu 2018, Q, nie-rezydent podatkowy USA, zakupił dom z terenem w stanie Floryda za kwotę $700,000. Jesienią 2018, Q wynajął firmę budowlaną w celu wybudowania na posesji basenu pływackiego. Q poniósł związane z tym koszty w kwocie $45,000. Q nie przeznaczył posesji na wynajem i, w konsekwencji, koszty zakupu domu i budowy basenu nie były amortyzowane. Ze względu na nagłe zmiany w jego życiu osobistym, w kwietniu 2019, Q wystawia posesję na sprzedaż. W maju 2019, Q finalizuje sprzedaż za kwotę netto $775,000. W skutek tej transakcji Q ma zysk kapitałowy w wysokości $30,000 [$775,000 – (700,000 + 45,000)]. Biorąc pod uwagę, że Q był właścicielem posesji podczas okresu dłuższego niż 12 miesięcy, ten zysk kapitałowy ma charakter długoterminowy (long-term capital gain). Także wynikający z tej transakcji podatek wyniósłby $6,000 ($30,000 x 20%). Natomiast jednak zgodnie z FIRPTA Q musiałby, w przeciągu 20 dni od momentu sprzedaży posesji, wpłacić do IRS kwotę $47,500 [($775,000 – 300,000) x 10%]. Q mógłby odzyskać tą różnicę pomiędzy kwotami $47,500 i $6,000 – albo przynajmniej część tej różnicy, zależnie od wysokości innych dochodów za źródeł w USA i zależnie od wysokości innych podatków dochodowych pobranych u źródła – ale dopiero po złożeniu deklaracji podatkowej za rok 2019, czyli mniej więcej  rok po wpłaceniu do IRS tych 47,500 dolarów.

 

Powyższy przykład wskazuje na dwa problemy; jeden z nich może być dla inwestora dotkliwy. IRS nie wypłaca odsetek na terminowe zwroty nadpłaconego podatku dochodowego. Zatem finansowy koncept wartości zaktualizowanej netto działa tu na korzyść IRS i zdecydowanie ze szkodą dla podatnika. Ponadto, zależnie od sytuacji finansowej podatnika – np. w przypadku kiedy zakup posesji wiązał się z pożyczką hipoteczną – wymaganie szybkiego przekazania tej kwoty $47,500 może spowodować stresującą sytuację w kontekście zakłóconego przepływu gotówki. 

 

Istnieje administracyjne rozwiązanie tego problemu, ale nie jest ono gwarantowane. Natomiast kodeks podatkowy USA daje możliwości na planowanie w tej domenie. Zastosowanie – zgodnie z odpowiednim ukierunkowaniem - pewnych technik i alternatywnych struktur inwestowania może zapobiec problemom związanym z przepisami FIRPTA. Warto w tym miejscu wspomnieć tzw. wymiany nieruchomości tego samego rodzaju (like-kind exchanges), które można wykonywać zgodnie z ustawą §1031, oraz tzw. hipoteki z dzieloną aprecjacją (shared appreciation mortgages). 

 

ESTATE TAX

 

Słownik Prawa Podatkowego angielsko-polski 1 (opublikowany przez DR Lex - ISBN-10: 8361448926) tłumaczy hasło estate tax jako „podatek spadkowy”. Z tym że ten sam słownik również tłumaczy inheritance tax jako „podatek spadkowy”. Należy tu jednak zauważyć, że w Stanach Zjednoczonych to są dwa zupełnie odrębne podatki. Inheritance tax jest płacony przez spadkobiercę. Nota bene w USA nie ma federalnego inheritance tax; ten podatek jest nakładany tylko przez kilka stanów. Natomiast obowiązuje tu federalny estate tax.  Spotkałem się z tłumaczeniem słowa estate jako „masa spadkowa” i w konsekwencji alternatywnym i bardziej trafnym tłumaczeniem estate tax  wydaje mi się być „podatek od całości masy spadkowej”.  Z reguły mienie zmarłego (estate) jest w USA odrębnym podmiotem prawnym aż do momentu kompletnego rozdziału i przekazania spadkobiercom przez wykonawcę testamentu (executor) wszelkiej aktywy wchodzącej w skład estate .  

 

Przed dystrybucją majątku executor lub zarządca spadku (administrator) reguluje wszelkie istniejące długi i płaci estate tax, który jest obliczany według stawek progresywnych od 18% do 40% całości masy spadkowej. 

 

Majątek rezydenta podatkowego USA wchodzi do estate bez względu na lokalizację (łac. situs) aktywy. Także na przykład, w przypadku śmierci amerykańskiego rezydenta podatkowego, jego dom w San Diego, patent zarejestrowany w Kanadzie, udział w spółce osobowej w Singapurze, lokata w koncie szwajcarskim, oraz jacht zarejestrowany na Bermudach i zakotwiczony w Antibes – wszystko to byłoby zaliczone do masy spadkowej formującego się estate. Rezydentom podatkowym USA przysługuje zwolnienie od płacenia tego podatku na połączone wartości pozostawionej masy spadkowej i wartości darowizn podczas całego życia podatnika, które nie przekraczają $11,4 milionów. W skutek tego, zdecydowana większość mas spadkowych amerykańskich rezydentów podatkowych nie płaci estate tax. 

 

Natomiast obowiązujące prawo nie jest tak hojne dla nie-rezydentów podatkowych USA - kwota wykluczona dla nie-rezydenta wynosi zaledwie $60 tysięcy. Myślę, że w tym momencie niektórzy z czytelników są nieco zdumieni – czyli nie tylko dochód ale również majątek obcokrajowca, który nie jest amerykańskim rezydentem podatkowym może podlegać opodatkowaniu w USA?!  Nie cały majątek, ale ten, który ma situs w USA, jak najbardziej. 

 

Japonia, Australia, RPA, oraz dwanaście krajów europejskich podpisały ze Stanami Zjednoczonymi umowy, w rezultacie których rezydenci podatkowi tych krajów są albo zwolnieni od estate tax w USA albo przysługuje im wyższa niż $60,000 kwota wykluczona (prawie połowa tych umów bilateralnych pokrywa również opodatkowanie darowizn). Polska takiej umowy nie zawarła.

 

Nie-rezydenci podatkowi USA – z wyjątkiem osób z tych kilku krajów, które podpisały odpowiednie umowy – są również odpowiedzialni za płacenie podatków od darowizn (gift tax), ale tylko w przypadku kiedy darowizna jest w formie nieruchomości lub w formie innej aktywy materialnej.  Stawki podatkowe są takie same jak te stosowane w przypadku estate tax. Wskutek tego polski rezydent podatkowy, który np. ze względu na poważną chorobę podarowałby dom i dwa hektary lasu w Kolorado swojej córce, nie byłby w ten sposób w stanie uniknąć opodatkowania porównywalnego do opodatkowania, które oczekiwałoby całość pozostawionej przez niego masy spadkowej.   

 

Ktoś mógłby tu zasugerować, że wskazane byłoby stanie się rezydentem podatkowym USA aby w ten sposób móc korzystać z $11,4-milionowego wykluczenia. Te podejście do rozwiązania problemu – być może interesujące na pierwszy rzut oka - ma parę ewidentnych wad. Po pierwsze, w przypadku sklasyfikowania jako rezydent podatkowy USA poprzez zastosowanie tzw. substantial presence test, danej osoby światowe dochody – a nie tylko dochody ze źródeł w USA - podlegałyby opodatkowaniu w Stanach Zjednoczonych.  Ponadto, status stałej rezydencji w kontekście podatków od całości masy spadkowej opiera się na koncepcie domicile (miejsce stałego zamieszkania) i bycie rezydentem wskutek zastosowania substantial presence test nie byłoby tu wystarczające. “Residence without the requisite intention to remain indefinitely will not suffice to constitute domicile…” - §§ 20-0-1(b) oraz 25.250-1(b). Decyzja Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych w sprawie Vlandis v. Kline (1973) wskazała na szereg kryteriów, które musiałyby być spełnione zanim ktoś mógłby z powodzeniem twierdzić, że ma domicile w USA. 

 

W niektórych kręgach panuje przekonanie, że założenie LLC (limited liability company) w USA i następnie zakupienie nieruchomości poprzez LLC zapobiega kłopotom związanym z estate tax. Ta pozornie przekonywująca argumentacja jest błędna: LLC jako warstwa w strukturze własności nie stanowi żadnej ochrony ani przed estate tax ani przed gift tax. Ponadto, jeżeli w momencie sprzedaży nieruchomości udziałowiec tej LLC (single member) jest nie-rezydentem podatkowym USA, posiadanie tytułu własności poprzez LLC w żadnym stopniu nie złagodzi wymagań stawianych przez FIRPTA.  

 

Natomiast istnieją struktury własności nieruchomości, które mogą się okazać środkiem zaradczym na ryzyko, na które indywidualny inwestor jest wystawiony w związku z amerykańskim estate tax. Przezorny, zagraniczny inwestor powinien wziąć pod uwagę przedyskutowanie takich struktur.  

 

Informacje zawarte w niniejszym tekście mają charakter ogólny i są oparte na orzeczeniach i prawach, które mogą ulec zmianie. Co więcej, informacje są tu prezentowane w celach edukacyjnych i nie są związane z konkretną sytuacją żadnej określonej osoby prawnej lub fizycznej. Jako takie, informacje te nie powinny być wykorzystywane w celu uniknięcia kar, które mogą być nałożone przez prawo. Ustalenie, w jaki sposób twoje konkretne okoliczności mogą dotyczyć prezentowanego materiału, powinno zostać ustalone w drodze konsultacji z twoim doradcą podatkowym. Jakiekolwiek kwestie powiązane z prawem stanowym powinny być przedyskutowane z prawnikiem przyjętym w poczet członków izby adwokackiej (admitted to bar) w danym stanie USA lub w Dystrykcie Federalnym Columbia.

Wszelkie kopiowanie, dystrybucja, publikowanie, elektroniczne przetwarzanie oraz przesyłanie całości lub fragmentów niniejszego artykułu bez zezwolenia firmy CEZARY TCHORZNICKI, CPA LLC jest zabronione. 

     

© 2018 - 2019 by Cezary Tchorznicki, CPA LLC